این مطلب حقوقی توسط 
وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است. 
توقیف ملک در دعاوی مالی و حقوقی یکی از متداول ترین اقدامات برای وصول مطالبات و اجرای احکام است. اما وقتی ملک به صورت وکالتی خرید و فروش می شود، شرایط پیچیده تر می گردد. بسیاری از مردم در معاملات ملکی به جای انتقال رسمی سند، صرفا به تنظیم مبایعه نامه و وکالتنامه بلاعزل اکتفا می کنند. در این مقاله به زبان ساده توضیح می دهیم که توقیف ملک وکالتی به چه معناست، چه مشکلاتی دارد و چه راهکارهایی برای رفع توقیف آن وجود دارد.
فهرست مطالب
ملک وکالتی چیست؟
ملک وکالتی به ملکی گفته می شود که مالک رسمی در دفتر اسناد رسمی به خریدار یا شخص دیگر، وکالت فروش داده است اما انتقال رسمی سند در دفتر ثبت اسناد انجام نشده است.
در واقع:
-
مالک رسمی همچنان همان فردی است که سند رسمی به نام اوست.
-
خریدار یا دارنده وکالتنامه تنها حق دارد به استناد وکالتنامه، ملک را به نام خود یا دیگری منتقل کند.
چرا ملک وکالتی توقیف می شود؟
ملک وکالتی به دلیل اینکه همچنان به نام مالک رسمی در دفتر املاک ثبت است، در زمان صدور دستور توقیف به راحتی توقیف می شود. مهم ترین دلایل توقیف:
-
بدهی های مالی یا چک برگشتی مالک رسمی.
-
مهریه زوجه علیه شوهر.
-
اجرای محکومیت های مالی.
-
پرونده های کیفری و حقوقی که به توقیف اموال منتهی می شوند.
مواد قانونی مرتبط با توقیف ملک وکالتی
-
ماده 22 قانون ثبت: مالک رسمی ملک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراین حتی اگر وکالتنامه داده باشد، تا زمان انتقال رسمی، مالک محسوب می شود.
-
ماده 34 قانون ثبت: معاملات و اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث (مثل طلبکاران) قابل استناد نیستند.
-
ماده 49 قانون اجرای احکام مدنی: اموال غیرمنقول محکوم علیه (از جمله ملک وکالتی) در صورتی توقیف می شوند که به نام او در دفتر املاک ثبت باشد.
-
ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی: مستثنیات دین مانند منزل متعارف از توقیف خارج اند.
مشکلات حقوقی خریدار ملک وکالتی در زمان توقیف
خریدار ملک وکالتی معمولا با این مشکلات روبه رو می شود:
-
ملک هنوز رسما به نام او نیست و در نتیجه طلبکاران مالک رسمی می توانند ملک را توقیف کنند.
-
وکالتنامه در برابر اشخاص ثالث مانند طلبکاران اعتبار ندارد.
-
اگر ملک به مزایده گذاشته شود، خریدار باید با طرح دعوی حقوق خود را اثبات کند.
راه های جلوگیری یا رفع توقیف ملک وکالتی
-
انتقال رسمی سند در اسرع وقت: بهترین راهکار برای خریداران ملک وکالتی است.
-
اعتراض شخص ثالث: مطابق ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی، خریدار می تواند به عنوان شخص ثالث دعوی اعتراض به توقیف مطرح کند.
-
اثبات پرداخت ثمن معامله و وجود مبایعه نامه: ارائه ادله به دادگاه برای اثبات اینکه ملک پیش از توقیف معامله شده است.
-
استناد به مستثنیات دین: اگر ملک تنها منزل متعارف محکوم علیه باشد، می توان رفع توقیف خواست.
جدول: مقایسه وضعیت ملک سنددار و وکالتی در توقیف
| وضعیت ملک | امکان توقیف توسط طلبکاران | حقوق خریدار |
|---|---|---|
| ملک با سند رسمی به نام خریدار | خیر (به نام او ثبت شده است) | مالکیت کامل و مصون از توقیف دیون فروشنده |
| ملک وکالتی (سند رسمی هنوز منتقل نشده) | بله (چون هنوز به نام فروشنده است) | تنها امکان اعتراض ثالث و اثبات معامله |
تجربه عملی وکیل
در بیش از 20 سال تجربه وکالت، پرونده های متعددی دیده ام که خریداران به دلیل اعتماد به معاملات وکالتی، دچار مشکل توقیف ملک شده اند. در بسیاری موارد، تنها راه نجات آنها طرح دعوی اعتراض ثالث و اثبات معامله بوده است. توصیه اکید این است که حتی اگر وکالتنامه دارید، انتقال رسمی سند را به تاخیر نیندازید.
سوال پرمخاطب
سوال: اگر ملکی را با وکالتنامه بلاعزل خریده باشم و قبل از انتقال رسمی، طلبکاران فروشنده آن را توقیف کنند، چه باید کرد؟
پاسخ وکیل پایه یک دادگستری (حسن اسماعیلی):
مطابق ماده 22 و 34 قانون ثبت، شما هنوز مالک رسمی نیستید و طلبکاران می توانند ملک را توقیف کنند. تنها راه شما طرح دعوی اعتراض ثالث در دادگاه اجرای احکام است و باید ثابت کنید معامله قبل از توقیف انجام شده است. اگر بتوانید این موضوع را با مبایعه نامه و مدارک پرداخت ثمن اثبات کنید، دادگاه می تواند توقیف را از ملک بردارد. اما بهترین اقدام پیشگیرانه همیشه انتقال رسمی سند در اسرع وقت است.
جمع بندی
-
ملک وکالتی تا زمانی که انتقال رسمی سند انجام نشده، همچنان در معرض توقیف بابت بدهی های مالک رسمی است.
-
خریدار در صورت توقیف تنها می تواند با دعوی اعتراض ثالث از حقوق خود دفاع کند.
-
مواد مهم قانونی در این زمینه شامل مواد 22 و 34 قانون ثبت و مواد 49 و 146 قانون اجرای احکام مدنی است.
-
بهترین راه پیشگیری، انتقال رسمی سند بلافاصله پس از معامله است.
مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری در این موارد بسیار ضروری است تا از تضییع حقوق خریدار جلوگیری شود.
اگر شما یا اطرافیانتان درگیر پروندهای با چنین موضوعی هستید، مشاوره با یک وکیل پایه یک دادکستری در تهران و شهرستان میتواند روند قضایی را بسیار بهتر و سریعتر پیش ببرد.
همچنین در صورت نیاز به مشاوره با وکیل، هماکنون میتوانید از طریق چت زنده (دکمه چت) در گوشه پایین سمت راست سایت با ما در ارتباط باشید تا شما را به وکیل مربوطه متصل کنند.
برای وصل شدن به وکیل کلیک کنید: (ما الان آنلاین هستیم)
پرونده های شاخص موفق وکلای پایه یک دادگستری در گروه وکلای بزرگمهر
برای مشاهده لیست پرونده های موفق گروه وکلای بزرگمهر، به لینک زیر مراجعه کنید:
لیست پرونده های موفق گروه وکلای بزرگمهرنظرات موکلین اخیر
نویسنده: جناب آقای حسن اسماعیلی
وکیل پایه یک دادگستری با بیش از ۲۰ سال سابقه / کارشناس ارشد حقوق خصوصی
سلام برای توقیف اموال مهریه باید حتما از طریق اداره ثبت اسناد همان شهری اقدام کنیم که ملک و زمین در آن شهر هست؟
با سلام. بله باید در محل اقدام شود.
ببخشید برای توقیف اموال شکایت جقوقی باید باشد یا کیفری؟
پاسخ وکیل پایه یک دادگستری آقای اسماعیلی:حقوقی
سلام من از ی نفر رای کیفری قطعی گرفتم تحت عنوان خیانت در امانت طرف مدارک بنگاه دار مدارک خونمو گرفته نمیده انداختم زندان زن بچش آمدن به گریه کردن رضایت بده آمد بیرون میگم مدارکتو بده حالا هم نمیده شکایت حقوقی کردم اما نیومد دادگاه و محکوم به استرداد کردم اما تو سامانه رای نگاه نکرده و صدور اجراییه رونمیبینه حالا خواستم بدونم چون رضایت کیفری دادم شکایت طرف میتونه به اون استناد کنه بگه من رضایت گرفتم و دوم دادگاه میگه واس اینکه بره اجرا احکام باید ضامن بیاری خواستم بدونم میشه درخواست داد در روزنامه آگهی کنم ک نیاز به ضامن نباشه
پاسخ وکیل پایه یک دادگستری آقای اسماعیلی: چون رای غیابی هستش باید ضامن داشته باشید وبحث رضایت هم بستگی به متن رضایت نامه ای که دادید داره