قوانین ملک بین مالک وخریدار

با سلام,

1- من طبقه سوم از ملکی چهارطبقه تک واحدی را توسط مبایعه نامه از سازنده پیش خرید کردم.(طبقه اول و سوم سهم سازنده بود).

2- خواسته های اصلی من گرفتن سند و تصرف آپارتمانی که پیش خرید کرده ام است.

3- قبل از اینکه خواسته هایم را در دادگاه مطرح کنم, می خواستم از تفسیر درست یک بند از قرارداد بین مالک و سازنده از نطر قاضی محترم اطمینان پیدا کنم.

4- آن بند (د) از ماده 10- قرارداد (تحت عنوان “سایر موارد”) از قرارداد مشارکت بین مالک و سازنده به شرح زیر است:

سازنده بدون توافق مالک حتی در حضور شهود حق واگذاری و انتقال موضوع قرارداد را به غیر کلا و جزا تحت هیچ یک از عناوین حقوقی از قبیل صلح, وکالت, بیع, مشارکت, نمایندگی را که کتبا در ظهر قراردادها تصریح میشود تا اتمام عملیات ساخت و تکمیل نهایی ساختمان و صدور سند تفکیکی از خود سلب و ساقط می نماید.

5- از تحقیقاتی که با مراجعه به وکلا, کتب حقوقی و اطلاعات موجود در اینترنت بدست آوردم, به وضوح معلوم شد که در نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت “موضوع قرارداد” و” سهم سازنده” دو مفهوم کاملا متفاوت هستند و هرکدام بطور جداگانه و در دو بند مجزا از قرارداد آورده می شوند.

6- در تمام نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت صرفه نظر از مشخصات مالک, سازنده, زمین, ساختمانی که باید در زمین ساخته شود و سایر مواد و بندهای قراردادها, همه قراردادهای مشارکت در ساخت “موضوع قرارداد” را عبارت از امر و وظیفه و مسولیت ساختن ساختمان به همراه تهیه مدارکی که قبل یا در حین و یا پس از ساخت باید توسط سازنده تهیه شود دانسته اند.

7- بنا براین تعریف از ” موضوع قرارداد”, خلاصه تفسیر بند (د) بالا این می شود که سازنده بدون اجازه مالک حق واگذار کردن امر و وظیفه و مسولیت ساختن ساختمان که همان ” موضوع قرارداد” است به غیر را ندارد.

8- همچنین در بند (د) یکی از عناوین حقوقی این انتقال و واگذاری را “نمایندگی” ذکر کرده است. کاملا واضح است که از طریق نمایندگی وظیفه ساختن ساختمان را می توان به غیر واگذار کرد ولی بوسیله نمایندگی مالکیت سهم سازنده را نمی توان به غیر واگذار کرد.

9- در تمام نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت در مواردی که به فروش سهم سازنده یا مالک مربوط می شود با صراحت از عبارات فروش یا پیش فروش یا انتقال سهم یا آپارتمان سازنده یا مالک توسط مبایعه نامه استفاده شده است. یعنی در نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت بند یا ماده مربوط به فروش “سهم سازنده” جدا از بند مربوط به “موضوع قرارداد” در بند یا ماده ای دیگر می آید آنهم با عبارات خاص خود که به آن اشاره شد.

10- بنا بر مطالب بالا به وضوح مشاهده می شود که در قرارداد مشارکت بین مالک و سازنده مربوط به آپارتمان اینجانب سازنده حق داشته سهم خود را به هر کس بفروشد و هیچ ممنوعیت و محدودیتی در این مورد نداشته است.

11- قطعا انتظار من و سایر مردم این است که وقتی از مشاور محترم قوه قضاییه تفسیر قسمتی از قرارداد را می پرسیم, پاسخ ایشان همان چیزی باشد که در قوه قضاییه در حال اجرا است و قضات محترم آنگونه عمل می کنند. بدیهی است در غیر اینصورت حتی اگر نظر مشاور محترم درست هم باشد ولی قضات به آن عمل نکنند چه سودی برای سوال کننده دارد؟

12- بنابراین خواهشمند است در صورت امکان برای ایجاد وحدت رویه بین قضات محترم در تفسیر بند (د) که در بالا به آن اشاره شده است, موارد و دلایل را به مقام قضایی ذیربط منعکس فرمایید تا به عنوان یک دستورالعمل با شماره و تاریخ که قابل رجوع باشد به کلیه قضات مرتبط با آن ابلاغ شود تا ملاک عمل قرار گیرد. و چنانچه برای شما مقدور نبود,حتی اگر امکان اینکه شخصا موارد و دلایل را برای ایشان ارسال نمایم را فراهم بفرمایید بسیار ممنون خواهم شد.

13- چه بسا این روش بتواند باعث شفافیت در تفسیر قراردادها و وحدت رویه بین قضات و کمک به احقاق حق بسیاری شود.

14- نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده نزد اینجانب موجود هستند که موارد مورد بحث در آن با توضیحات مشخص شده اند و در صورت در خواست ارسال خواهند شد.

باا تشکر از کمک های شما

محمد سعیدی

موبایل:0912***6250